Últimamente se nos ha planteado en nuestro despacho esta cuestión por clientes que se encuentran descontentos con las actuaciones profesionales que viene desarrollando los Administradores de Fincas que tienen contratados en las comunidades de propietarios donde viven.
Vaya por delante que es muy conveniente que, cuando una comunidad de propietarios tiene intención de contratar a un nuevo Administrador de Fincas para que ejerza el cargo de Administrador y Secretario, se cercioren de la capacidad profesional del mismo en aras de evitar problemas futuros por lo que nosotros siempre recomendamos que el elegido sea un Administrador que se encuentre debidamente colegiado ya que hemos tenido experiencias muy desagradables con "profesionales" que al final no lo eran tanto.
Sobre la importancia de lo expuesto, cabe destacar la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 08.11.2016, sobre la definición de lo que es un Administrador de Fincas y la importancia de que se encuentre inscrito en el colegio profesional correspondiente, al entender que:
«La actividad de “Administradores de fincas” es habitual para designar en el lenguaje común los servicios de aquellos profesionales que comprende el gobierno y conservación de los bienes, asesoramiento de las cuestiones relativas a los bienes inmuebles y muy específicamente la gestión de comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, para cuyo ejercicio, según dispone el Decreto 693/1968, de 1 de abril, por el que se crea el Colegio Nacional Sindical de Administradores de Fincas, «será requisito indispensable estar colegiado en la Corporación profesional que se crea por el presente Decreto». Para ello se constituyeron diferentes colegios profesionales territoriales de Administradores de fincas al amparo del Real Decreto 1612/1981, de 19 de junio, que se integran en el Consejo General de Colegios de Administradores de fincas, que se configura como una Corporación de Derecho Público, dotada de personalidad jurídica propia y plena capacidad para el cumplimiento de sus fines, que integra los diferentes Colegios Territoriales de la profesión, que se rige por la Ley 2/1974, de 13 de febrero, de Colegios Profesionales».
En todo caso, las pautas que se indican a continuación sobre la competencia para nombre o remover al Administrador de Fincas son igualmente extensibles al nombramiento y cese en el cargo de las personas que ejercen como órganos de gobierno de la comunidad de propietarios.
El art. 13.1 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH) establece cuales son órganos de gobierno de la comunidad referenciados, siendo estos:
a) La junta de propietarios.
b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.
c) El secretario.
d) El administrador.
A continuación, el art. 14.a) LPH, dispone que es competencia de la Junta de propietarios el nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionado anteriormente, así como resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquellos.
En este sentido, es relevante la Sentencia del Tribunal Supremo de 04.02.2008 que indica que «...a estos efectos, sólo se necesitará el acuerdo de la mayoría de los asistentes, tanto para los cargos denominados ‘directivos’ (presidente, vicepresidente, vocales, etc.), como para los dedicados a funciones ‘administrativas’ (secretario y administrador); de modo que el único sistema de nombramiento y cese es la decisión de la Junta de Propietarios, y cualquier designación o remoción por cualquier otra fórmula estaría sujeta a nulidad, incluso aunque hubiera una previsión estatutaria…»
Sería posible también la opción de acordar en la Junta de propietarios la autorización al Presidente de la comunidad para buscar, elegir y designar la contratación de un Administrador de fincas por delegación, sin perjuicio del necesario e imprescindible acuerdo de la Junta que refrende la designación realizada por el presidente.
En cualquier caso, el nombramiento o cese del Administrador de su cargo se habrá de acordar en cualquiera de los dos tipos de juntas de propietarios que distingue el art. 16 LHP, es decir, bien en Junta Ordinaria como en Junta Extraordinaria que deben ser debidamente convocadas al efecto.
Respecto de las Juntas Ordinarias hay que tener en cuenta que deben ser convocadas con, al menos, seis días de antelación, plazo que aunque no se ha establecido para las Junta Extraordinarias también será recomendable mantener para evitar posibles defectos de comunicación de la convocatoria.
Por tanto, será posible destituir del cargo de Administrador-Secretario por acuerdo en Junta de Propietarios, Ordinaria o Extraordinaria, debiendo ésta ser convocada por el presidente de la comunidad cuando lo estime necesario. De igual forma, podrá se convocada por la cuarta parte de los propietarios, o por un número de estos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
En el supuesto de que el Administrador finalmente sea cesado tiene la obligación de devolver toda la documentación de la comunidad de la que disponga. Sobre esta obligación se pronuncia, entre otras, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 06.10.2004, al indicar que:
«…El demandado cesado en la Junta ya mencionada, tenía obligación de devolver a la Comunidad esa documentación, pues como indica la norma citada debe conservarla ‘a disposición de los titulares’, y no puede desconocer el administrador que los acuerdos de la Comunidad son ejecutivos, según dispone expresamente el artículo 18.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, aún en el caso de que sean impugnados salvo que el Juzgado acuerde la suspensión cautelar. El Administrador es un profesional encargado por la Comunidad de determinadas prestaciones, conforme establece el ya citado artículo 20, pero no es titular de ninguna documentación de la finca, y en consecuencia, cuando es destituido de su cargo, debe entregar toda la que obra en su poder tanto la general como la particular, entre la que se incluyen los datos de los propietarios y la domiciliación bancaria…».
Por último, otra cuestión que no es baladí por su importancia, es la de considerar si el Administrador cesado tiene o no derecho a ser indemnizado por la comunidad.
En este sentido, la jurisprudencia reconoce el derecho del Administrador cesado a ser indemnizado salvo que se acreditara un incumplimiento de sus funciones y obligaciones.
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 11.04.2006 clarifica esta cuestión cuando existe un cese sin causa:
«…La administradora actora, a quien le fue revocado el cargo antes de la expiración del plazo de un año sin causa justificada, debe ser indemnizada, como bien refiere la sentencia recurrida, por los daños y perjuicios causados, que bien pueden traducirse en el lucro cesante o pérdida de expectativas por la resolución o desistimiento contractual injustificado efectuado antes de expirar el plazo contractual. Sin embargo, tal indemnización no puede consistir, como pretende la actora apelante, en el íntegro percibo de los honorarios pactados que la Comunidad habría de satisfacer doblemente, a la anterior administradora y al nuevo administrador, y que la administradora actora obtendría pese a no realizar el trabajo desde el cese hasta que hubiera expirado el plazo, pudiendo sustituir el contrato extinguido por otro con un nuevo cliente y suprimir, al menos en parte, los costes derivados de su trabajo, de lo que se desprende que ese lucro cesante, al no acreditarse otra cosa —los perjuicios han de acreditarse cumplidamente por el actor—, debe valorarse, como valora el juez de instancia, en el importe de dos mensualidades, tiempo suficiente para que la actora pueda hacerse cargo de un nuevo administrado.Una cosa es la retribución por el servicio prestado y otra bien distinta los daños y perjuicios causados por la revocación del cargo…».
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